临时买卖合约的必买必卖

【香港屋网讯】

有准买家拟洽购一单位，于买卖双方达成共识及有关买卖细节时，准买家要求临时买卖合约(“临约”)内须附加填上一项「必买必卖」，使该合约变为一份「必买必卖」合约，以防业主赔订退出交易。代理虽然在附加条款上加上「必买必卖」条款，但却忘记了删除临约内已预印的有关挞订赔订的标准条款。

其后，买方收到业主通知，谓他已经另一地产代理将该物业再卖给另一买家并已收取订金及签订临时合约。该另一地产代理认为该合约并非「必买必卖」，所以游说业主退出第一次交易，因而接受该地产代理之交易。

所谓有关挞订赔订的标准条款，通常包括了买卖双方所遵守的条款，一般挞订及赔订的条款为买方悔约：「如买方未能履行合约之条款完成买卖，卖方除将买方已付之订金没收外，并有权将该物业再行售予他人，惟卖方不可再为此向买方追究任何责任或要求任何赔偿或特定履行合约。」

而卖方悔约：「如卖方在收取临时订金后，不依合约之条款完成买卖，则卖方除须退还买方所付之临时订金全数外，并须以同等数目之金额赔偿予买方。惟买方不得向卖方追究任何责任，包括其他赔偿或特定履行合约。」

因此，在上述个案中，因临约内没有把赔订条款删去，合约上的附加条款(即「必买必卖」)与原有条款有冲突，附加条款(尤其以手写的附加文字)有可能被视为反映合约双方的真正意愿(Intention)。在此情况下，在法律争拗中，法庭有可能会以附加条款为准，视此临约为一份「必买必卖」合约。