臨時買賣合約的必買必賣

【香港屋網訊】

有準買家擬洽購一單位，於買賣雙方達成共識及有關買賣細節時，準買家要求臨時買賣合約(“臨約”)內須附加填上一項「必買必賣」，使該合約變為一份「必買必賣」合約，以防業主賠訂退出交易。代理雖然在附加條款上加上「必買必賣」條款，但卻忘記了刪除臨約內已預印的有關撻訂賠訂的標準條款。

其後，買方收到業主通知，謂他已經另一地產代理將該物業再賣給另一買家並已收取訂金及簽訂臨時合約。該另一地產代理認為該合約並非「必買必賣」，所以游說業主退出第一次交易，因而接受該地產代理之交易。

所謂有關撻訂賠訂的標準條款，通常包括了買賣雙方所遵守的條款，一般撻訂及賠訂的條款為買方悔約：「如買方未能履行合約之條款完成買賣，賣方除將買方已付之訂金沒收外，並有權將該物業再行售予他人，惟賣方不可再為此向買方追究任何責任或要求任何賠償或特定履行合約。」

而賣方悔約：「如賣方在收取臨時訂金後，不依合約之條款完成買賣，則賣方除須退還買方所付之臨時訂金全數外，並須以同等數目之金額賠償予買方。惟買方不得向賣方追究任何責任，包括其他賠償或特定履行合約。」

因此，在上述個案中，因臨約內沒有把賠訂條款刪去，合約上的附加條款(即「必買必賣」)與原有條款有衝突，附加條款(尤其以手寫的附加文字)有可能被視為反映合約雙方的真正意願(Intention)。在此情況下，在法律爭拗中，法庭有可能會以附加條款為準，視此臨約為一份「必買必賣」合約。